Согласование перепланировки

Скачать краткую инструкцию, цены и сроки

Перепланировка жилых или нежилых помещений – довольно частое действие владельца собственности недвижимости. Однако не каждый собственник понимает, что прежде чем браться за осуществление личных архитектурно-строительных преобразований, необходимо согласование желаемой перепланировки с компетентными жилищными организациями. Поэтому нередко собственник сначала делает перепланировку, а когда в процессе жизнедеятельности возникает необходимость какого-то юридического действия с недвижимостью, бросается узаконивать перепланировку post factum. 

Наша организация имеет большой опыт по согласованию перепланировки как до совершения ремонтно-строительных действий, так и после них. Правда, нередко те владельцы, которые пренебрегли возможностью заниматься перепланировочными работами после согласования, могут столкнуться впоследствии с большими проблемами. Цель статьи – как можно конкретнее изложить нюансы согласования перепланировки жилых и нежилых помещений, чтобы собственник недвижимости, приняв их к сведению, мог принять грамотное решение.

Когда согласование перепланировки неизбежно?

Если сказать коротко, то во всех случаях, когда архитектурное устройство помещения после перепланировки будет отличаться от плана, зафиксированного в БТИ. Попробуем перечислить возможные случаи для жилых помещений:

•снос и перенос межкомнатных перегородок;

•возведение арок, перенос дверных проёмов;

•изменение геометрии помещений за счет лоджий и балконов;

•остекление лоджий и балконов;

•перестановка сантехнических приборов, снос и перенос стен в местах общего пользования;

•перенос газового и отопительного оборудования;

•изменение геометрии оконных проёмов. 

Для нежилых помещений добавляются следующие случаи:

•переоборудование помещения для целевого предназначения: под склад, офис, магазин, медицинское учреждение и так далее;

•обустройство нового входа и закладка старого;

•существенное переустройство конструкции пола.

Рассмотрим, в каких конкретно случаях владелец недвижимости с несогласованной перепланировкой может столкнуться с проблемами:

•продажа;

•передача по наследству;

•оформление в качестве залога по кредиту;

•восстановление документации на недвижимость;

•плановые ремонты ЖКХ инженерных сетей и коммуникаций;

•аварийные ситуации с сетями и коммуникациями. 

Если согласование перепланировки не было осуществлено, то придётся заплатить штраф от 100 МРОТ с указанием вернуть всё в прежний вид к определённому сроку за счёт владельца. И это может быть только начало. Надо понимать, что избежать подобной участи, вряд ли удастся, так как во всех случаях при оформлении юридического события требуется согласование на данный момент плана собственности с планом БТИ, проводимое представителем БТИ. А в случае с аварией несанкционированное переустройство соответствующие экспертные службы могут признать причиной аварии.

Какие документы необходимо собрать в целях согласования перепланировки? 

Для жилых помещений:

•заявление на перепланировку в установленной органами ЖКХ форме (форма №266);

•технический и кадастровый паспорта БТИ на недвижимость;

•свидетельство о собственности;

•план экспликации и поэтажный план здания из БТИ;

•акт технического состояния здания на текущий момент;

•архитектурный проект перепланировки – в случае, если изменения касаются несущих стен и перекрытий, или эскизный проект, если изменения не связаны с несущими стенами и перекрытиями;

•согласование проекта перепланировки с соответствующими организациями: СЭС, Государственной противопожарной службой, Управляющей компанией, ТСЖ, Архитектурным управлением;

•письменное согласие на перепланировку всех совладельцев недвижимости, а в некоторых случаях – всех членов семьи;

•передача согласованной проектной документации на утверждение в МВК.

Если вся документация оформлена, можно приступать к ремонтным работам. Но и это ещё не всё. По окончании планируемых работ надо оформить Акт перепланировки в МВК, а затем вызвать представителя ПИБ для проведения новых замеров жилья. И только после получения подписанного Акта и новой документации на жилплощадь из ПИБ перепланировку можно считать узаконенной. 

Не всегда владелец жилья имеет возможность «пробежать» эту стайерскую дистанцию до конца. В большинстве случаев обращение в нашу организацию за квалифицированной помощью сбережёт собственнику деньги, время и нервы.

Для нежилых помещений:

•учредительные документы организации или их копии, заверенные нотариально;

•документы, удостоверяющие права организации на недвижимость;

•письменное согласие на перепланировку от организации-владельца здания (или Управляющего зданием) и организации, несущей ответственность за эксплуатацию здания;

•договор об авторском надзоре за работами по перепланировке, если изменения коснутся несущих стен и перекрытий;

•письменное согласие всех совладельцев собственности на перепланировку.

Как видим, для согласования перепланировки нежилых помещений требуется пройти гораздо больше инстанций, чем для жилого фонда.

Состав документации может меняться в зависимости от масштабности планируемых изменений, квалификации здания как памятника архитектуры и культурного наследия, категории помещения. Для офисов, например, процедура согласования перепланировки быстрее и дешевле, чем для продуктовых магазинов, медицинских учреждений, салонов красоты. Это связано с предъявлением к последним объектам больших требований по вопросам противопожарной, санитарно-эпидемиологической служб, а также системам вентиляции, наличию обособленных канализационных блоков и т.д. Специфика перепланировки помещений для офисов включает в себя учёт норм расположения техники, оборудования, естественного освещения. Для помещений других назначений – стоматологий, косметических кабинетов и т.п., необходимо учесть высоту потолков и возможность наличия в каждом помещении канализационных узлов.

Не всегда сам владелец может продумать все тонкости желаемой перепланировки с учётом наибольшей последующей выгоды, например, в магазине, от оптимального размещения торгового оборудования, использования подвала как складского помещения или увеличения торговых площадей как следствия качественной перепланировки. И в этом случае специалисты нашей компании могут помочь с дельными советами.

Как видим, согласование перепланировки нежилых помещений – процесс довольно сложный, требующий знаний и опыта не только в строительных делах, но и в хождении по «нужным» кабинетам, и чтобы не складировать время и нервы в копилку бюрократических проволочек, просто необходимо обратиться за помощью к тем, кто занимается документацией по перепланировке профессионально. Опытные специалисты нашей организации разрешают подобные проблемы качественно и быстро, точно зная, какая документация, от кого и для кого необходима в каждом конкретном случае.

Если согласование перепланировки проводится после перепланировочных работ?

Строго говоря, такое действие является незаконным, а, следовательно, может привести к нежелательным для владельца последствиям. Как уже упоминалось, такие последствия наступают, как только с недвижимостью надо произвести юридические действия, а этот момент в жизни каждого собственника наступает рано или поздно. И дело может не закончиться наложением штрафов и вынесением постановления вернуть недвижимости первоначальный вид, в некоторых случаях дело доходит до продажи её с торгов. Согласовать произведённые изменения придётся, но с приложением больших сил и средств, поскольку эти изменения могут напрямую касаться интересов соседей, нарушать установленные законом СНиПы и нормы, а ценовой показатель всё время повышается.

Обращение к специалистам нашей компании поможет провести согласование перепланировки, а также минимальный комплекс работ по устранению несоответствий, с наименьшими потерями для владельца недвижимости.

Какими законами регламентируется согласование перепланировки?

Основным законом является Жилищный Кодекс РФ. Статьи 25, 29 ЖК РФ регулируют правильность следующих действий: 

•правила и порядок самой перепланировки;

•правила и порядок согласования перепланировки;

•самовольная перепланировка.

В помощь владельцу нежилой недвижимости действует нормативный акт: Постановление № 621-ПП от 16.08.05 г. «О порядке оформления и выдачи документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий».

От чего зависит стоимость перепланировки?

Конечно, от стоимости проекта, площади помещений, сложности переустройства. К простой перепланировке относятся ремонтные работы, не связанные с переносом несущих стен и перекрытий, к сложной – соответственно более сложные строительные работы, где предполагается снос или перенос несущих конструкций, и стоят они дороже. Максимально оптимизировать по стоимости каждую конкретную перепланировку помогут специалисты нашей компании, владеющие всеми нюансами архитектурных, строительных и дизайнерских проектов.

Краткое резюме по основной цели статьи

•согласование перепланировки квартир, частных домов и нежилых помещений правильно проводить до начала ремонтно-строительных работ;

•согласование перепланировки – трудоёмкий процесс, требующий временных и финансовых затрат, знания юридических правил и тонкостей в оформлении документов;

•самовольная перепланировка жилого и нежилого помещения незаконна, является административным правонарушением, влекущим за собой крайне нежелательные для владельца последствия;

•согласование самовольной перепланировки – ещё более трудоёмкий процесс, требующий, кроме всего прочего, профессионализма в вопросах доведения неразрешимых к согласованию переделок до состояния приемлемого всеми инстанциями компромисса;

•один из способов избежать последствий непрофессионализма в деле согласования перепланировки – обратиться за помощью к специалистам, имеющим хорошо отлаженные взаимоотношения во всех жилищных и контролирующих организациях.

Наши специалисты способны оказать помощь при согласованиях проектной документации любой степени сложности.